1 lipca 2022 roku weszła w życie, przyjęta przez Sejm w dniu 20 maja 2021 roku ustawa
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177), która zastąpić ma obowiązującą dotychczas ustawę z 16 września 2011 roku
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Głównym założeniem rozwiązań, których autorem jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta, ma być wzmocnienie ochrony interesu nabywców nieruchomości m.in. na wypadek upadłości dewelopera. Nowe przepisy traktowane są jako prawdziwa rewolucja w obrocie nieruchomościami na rynku pierwotnym.
Jeszcze w okresie prac na projektem ustawy w branży deweloperskiej zaczęły pojawiać się opinie, że ww. ustawa zawierać będzie szereg rozwiązań, których zrealizowanie w praktyce może okazać się trudne, a czas przewidziany na wejście w życie nowych przepisów będzie zbyt krótki by inwestorzy zdołali dokonać stosownych modyfikacji i sprostać nowym wymaganiom administracyjno-prawnym. Potencjalnych komplikacji doszukiwano się przede wszystkim w przepisach powołujących do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
W tym samym czasie środowisko prawnicze poddawało krytyce projektowane przepisy m.in. w zakresie niejasnych dla konsumenta zasad odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Krytyka nie przyniosła pożądanych skutków. W porównaniu bowiem do poprzednio obowiązującej ustawy, w nowej regulacji zabrakło odesłania do stosowania, w kwestiach nieuregulowanych, przepisów kodeksu cywilnego w zakresie dotyczącym rękojmi. Na gruncie nowej ustawy, w przypadku zaistnienia sporu, to na konsumenta przerzucono m.in. ciężar dowodzenia istnienia wadliwości nieruchomości. O istnieniu wady ma decydować opinia rzeczoznawcy zlecona przez nabywcę lokalu. Należy przy tym zaznaczyć, że ustawa nie przewiduje możliwości złożenia odpowiedzi na sporządzoną opinię, która w ocenie nabywcy albo dewelopera jest dla niego niekorzystna.
Ponadto, zwracano również uwagę na niejasność wprowadzonego przez ustawę pojęcia „wady istotnej”, której stwierdzenie uprawnia nabywcę do odmowy odbioru lokalu mieszkalnego. Po pierwsze w treści ustawy nie wskazano jakiejkolwiek definicji określającej zakres pojęciowy terminu „wady istotnej”. Pozostawienie niedookreślonego zwrotu, już na początku stosowania nowych przepisów może powodować powstanie ewentualnych sporów na linii nabywcy-deweloperzy oraz tworzyć konieczność jego sprecyzowania i zawężenia w drodze praktyki i orzecznictwa. Po drugie wskazywano na ryzyko, iż przepis może być nadużywany przez nieuczciwych nabywców na rynku i stanowić powód do rozwiązania umowy w przypadku np. rezygnacji z zakupu po przemyśleniu, iż dana inwestycja nie będzie rentowna.
W miarę zbliżającego się terminu wejścia w życie nowej ustawy podkreślano, że aktualna, ciężka sytuacja gospodarcza, wysoka inflacja, systematycznie podwyższane stopy procentowe, czy chociażby rosnące ceny materiałów budowlanych nie stanowią okoliczności sprzyjających rewolucjonizowaniu rynku. Polski Związek Firm Deweloperskich przekonywał wprost, że koniecznym jest przesunięcie terminu wejścia w życie nowych przepisów ze względu na niekorzystną sytuację na rynku budowlanym, co jest także związane m.in. z trwającym konfliktem zbrojnym na Ukrainie. Jako główny, prognozowany negatywny skutek planowanych zmian wskazywano w pierwszej kolejności zwiększenie cen nieruchomości, co najbardziej odczują ich nabywcy. Do Sejmu trafił również projekt poselski, zakładający przesunięcie daty wejścia w życie ustawy o dodatkowe 12 miesięcy. Autorzy nowelizacji uzasadniali konieczność odroczenia terminu wejście w życie nowych przepisów m.in. względami gospodarczymi tj. koniecznością minimalizowania kosztów nabywania mieszkań. W treści uzasadnienia projektu wskazano, że: przepisy ustawy zgodnie z szacunkami ekspertów i izb gospodarczych spowodują wzrost cen mieszkań o ok 3-5%. Oprócz samej składki, przedsiębiorcy i konsumenci będą bowiem ponosić dodatkowe obciążenia związane z nowymi obowiązkami administracyjno-prawnymi wynikającymi z wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gospodarczego.
W ocenie UOKiK jak i Ministerstwa Rozwoju i Technologii odraczanie terminu wejścia w życie ustawy było bezcelowe z tego względu, że rozwiązania w niej przewidziane miały koncentrować się na wzmocnieniu ochrony interesu nabywców, a tym samym nie było społecznego uzasadnienia dla przesunięcia terminu ich obowiązywania.
Przepisy intertemporalne
Co do zasady, wejście w życie zdecydowanej większości przepisów nowej ustawy deweloperskiej przewidziano na 1 lipca 2022 roku, a zatem po upływie vacatio legis określonego na 12 miesięcy od dnia opublikowania ustawy. Ustawodawca uwzględnił w ustawie przepisy przejściowe, skutkiem których w stosunku do niektórych inwestycji zastosowanie w dalszym ciągu znajdują przepisy poprzednio obowiązującej ustawy, tj. ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Poniżej przedstawiamy najistotniejsze wyjątki od stosowania nowej ustawy.
W przypadku przedsięwzięć deweloperskich, co do których deweloper przed 1 lipca 2022 r. rozpoczął proces sprzedaży i zawarł przed tą datą co najmniej jedną umowę deweloperską, zastosowanie mieć będą przepisy uprzednio obowiązującej ustawy, zaś nowe przepisy jedynie w zakresie dotyczącym określonych sytuacji związanych z umową mieszkaniowego rachunku powierniczego. Chodzi tutaj głównie o obowiązek niezwłocznego zawarcia przez dewelopera nowej umowy o prowadzenie rachunku powierniczego z innym bankiem w przypadku jej wypowiedzenia i związany z tym obowiązek informacyjny wobec nabywcy, a także określenie prawa do odstąpienia od umowy w ogóle przez nabywcę w przypadku zaniechania ww. obowiązków przez dewelopera. Ustawodawca ograniczył jednak termin stosowania starych rozwiązań do 2 lat, a więc od 1 lipca 2024 roku w stosunku do ww. przedsięwzięć zastosowanie będą mieć już wyłącznie przepisy nowej ustawy.
W przypadku wydzielenia w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego kilku zadań inwestycyjnych (etapów) przed dniem 1 lipca 2022 r., ale rozpoczęcia sprzedaży danego zadania inwestycyjnego po 1 lipca 2022 r., do tego zadania zastosowanie będą mieć przepisy nowej ustawy.
Ponadto, do umów deweloperskich zawieranych w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy w ramach przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczęto przed 1 lipca 2022 r. i co do których zawarto przed tą datą co najmniej jedną umowę deweloperską, a w stosunku do których do dnia 1 lipca 2024 roku nie nastąpi przeniesienie własności lokalu na rzecz nabywcy, zastosowanie mieć będą przepisy uprzednio obowiązującej ustawy. W przypadku tak określonych umów deweloperskich, ustawodawca nie zdecydował się na wprowadzenie jakiegokolwiek ograniczenia czasowego.
Istota zmian
Tym samym, od 1 lipca 2022 roku do wszystkich inwestycji, których sprzedaż ruszyła od tej daty, zastosowanie mają przepisy nowej ustawy, modyfikującej dotychczasowe zasady obrotu nieruchomościami na rynku pierwotnym. Poniżej, wskazujemy najistotniejsze w naszej ocenie rozwiązania wprowadzone nową ustawą deweloperską.
Szeroki zakres stosowania nowych przepisów
W pierwszej kolejności na uwagę zasługuje szeroki zakres stosowania nowych przepisów, które odnoszą się nie tylko do lokali mieszkalnych czy domów jednorodzinnych, ale obejmują również wszelkie inne lokale, które zostały wybudowane w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego, sprzedawane wraz z danym lokalem tj. garaże (także miejsca postojowe w hali garażowej) czy komórki lokatorskie. Tego typu lokale będą zatem zbywane także na zasadach określonych w ustawie.
Nowa ustawa deweloperska ma również zastosowanie do umów sprzedaży zawieranych między deweloperem a nabywcą, dotyczących lokali, które już zostały oddane do użytkowania (tj. po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie), ale także lokali powstałych w wyniku dokonanej przez inwestora przebudowy (a więc np. adaptacji istniejących obiektów budowlanych na budynki mieszkalne). Ponadto, przepisy omawianej ustawy stosowane będą również w sytuacjach gdy lokal mieszkalny będzie nabywany od przedsiębiorcy niebędącego deweloperem, niezależnie od rodzaju prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.
1. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jako środek ochrony nabywców
Czytaj więcejZupełnie nową konstrukcją jaką wprowadziła ustawa jest instytucja tzw. Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) stanowiącego wyodrębniony rachunek
w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym[1]. Fundusz ma być finansowany min.
ze składek deweloperów, zaś jego celem jest zabezpieczenie zwrotu środków wpłaconych przez nabywców na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera i niekontynuowania przedsięwzięcia przez syndyka lub ogłoszenia upadłości przez bank prowadzący rachunek powierniczy dla danej inwestycji. Tym samym, stanowi środek ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców.
Podstawą obliczenia wysokości składki jest, co do zasady, wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją danej umowy deweloperskiej. Składka taka jest bezzwrotna. W myśl przepisów, deweloper ma dokonywać wyliczenia wysokości składki na DFG i wpłacać ją do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, natomiast bank ma odprowadzać składkę bezpośrednio do DFG.
Wysokość składek wpłacanych na rzecz DFG jest zróżnicowana w zależności od typu rachunku powierniczego, wybranego uprzednio dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Ustawa rozróżnia dwa typy rachunków tj.:
– otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (gdzie środki wpłacane przez nabywcę
są wypłacane przez bank deweloperowi proporcjonalnie do postępu prac na podstawie uprzednio określonego harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego);
– zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (gdzie środki wpłacane przez nabywcę
są wypłacane przez bank deweloperowi jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa określonego w umowie, a więc m.in. po ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesieniu własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę ).
Aktem wykonawczym do regulacji dotyczącej DFG jest rozporządzenie Ministra Rozwoju
i Technologii z dnia 21 czerwca 2022 roku (Dz.U. z 2022 r. poz. 1341) określające wysokość stawek procentowych, według których wyliczana jest kwota składki na DFG. W myśl rozporządzenia jest to 0,45% wartości nieruchomości w przypadku dewelopera posiadającego otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i 0,1% w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Zróżnicowanie w wysokości stawek uwarunkowane jest stopniem ryzyka ponoszonego przez nabywcę przy otwartym
i zamkniętym rachunku.
Pojawienie się w nowej ustawie instytucji w postaci DFG, spowodowało konieczność wprowadzenia przepisów w zakresie odpowiedzialności karnej dewelopera za zaniechanie obowiązku zapewnienia nabywcom środka ochrony w postaci mieszkaniowego rachunku powierniczego. Niezapewnienie nabywcom jednego ze środków ochrony wpłat (tj. otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego) zagrożone jest grzywną, karą ograniczenia wolności albo karą pozbawienia wolności do lat 2.
[1] Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, będący osobą prawną, obsługuje DFG poprzez zarządzanie środkami pieniężnymi znajdującymi się na rachunku DFG, tj. gromadzi składki i wypłaty środków, ewidencjonuje wpłaty, lokuje środki zgodnie z przepisami ustawy. Instytucja uregulowana jest przepisami ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 621).
2. Rozszerzony obowiązek w zakresie sporządzenia prospektu informacyjnego
Czytaj więcejUstawa znacząco rozszerzyła zakres obowiązków informacyjnych dewelopera względem nabywcy przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Przepisy nakładają na dewelopera obowiązek doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej. W myśl przepisów poprzednio obowiązującej ustawy, doręczenie prospektu następowało jedynie na żądanie nabywcy.
W prospekcie zamieszczone mają być precyzyjnie określone informacje dotyczące
tak nieruchomości, jak i gruntu oraz przyszłego otoczenia danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Wyszczególnianie takich informacji ma zapewnić nabywcy wiedzę w zakresie ewentualnych przyszłych zmian otoczenia nieruchomości, jak również potencjalnych zagrożeń. Są to min.:
- informacje dotyczące obiektów istniejących, położonych w sąsiedztwie inwestycji
i wpływających na warunki życia (tj. funkcje terenu, strefy ochronne, uciążliwości); - akty planowania przestrzennego i inne akty prawne na terenie objętym przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym (tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, plan rewitalizacji czy odbudowy);
- ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym
(tj. min. minimalna liczba miejsc do parkowania, warunki ochrony środowiska
i zdrowia ludzi, przyrody i krajobrazu, wymagania dotyczące zabudowy terenu na obszarach zagrożenia powodzią); - informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od terenu przedsięwzięcia inwestycyjnego (tj. min. budowa lub rozbudowa dróg, budowa linii szynowych oraz przewidzianych korytarzy powietrznych, inwestycji komunalnych, takich jak: oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska, cmentarze).
Powyższe informacje muszą posiadać określoną podstawę w postaci istniejących decyzji, zarządzeń, uchwał czy sporządzonych map (np. decyzje o warunkach zabudowy czy decyzje środowiskowe).
Na marginesie wymaga także zaznaczyć, iż ustawodawca utrzymał przewidziane już w poprzednio obowiązujących przepisach, sankcje karne (grzywna, ograniczenie wolności lub pozbawienie wolności do 2 lat) za zaniechanie obowiązku sporządzenia prospektu informacyjnego w postaci kary grzywny, a także za podanie nieprawdziwych informacji lub zatajenie prawdziwych informacji lub danych.
3. Prawne ujęcie instytucji umowy rezerwacyjnej
Czytaj więcejUstawa wprowadziła także regulację dotyczącą umowy rezerwacyjnej, ściśle określając wymogi jakie powinna ona spełniać. Nadmienić należy, że tego typu umowy funkcjonowały w praktyce obrotu nieruchomościami już od wielu lat, jakkolwiek nie były zdefiniowane ustawowo i opierały się w głównej mierze o zasadę swobody umów.
Umową rezerwacyjną, w myśl przepisów ustawy jest umowa zawarta między deweloperem, a zainteresowanym ofertą sprzedaży, którego przepisy określają jako „rezerwujący”, a której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Umowa rezerwacyjna musi być sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności
i określać w szczególności:
- strony, miejsce i datę jej zawarcia;
- cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
- okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Należy zwrócić uwagę, że elementu obligatoryjnego umowy rezerwacyjnej nie stanowi opłata rezerwacyjna. Jeśli jednak Strony ustalą, że zobowiązanie wynikające
z umowy będzie związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty, to opłata ta nie może przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej
w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna zostanie następnie zaliczona na poczet ceny nabycia lokalu lub domu.
Przy okazji, warto również zwrócić uwagę na zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Ustawodawca określił bowiem w przepisach konkretne zdarzenia, których zaistnienie zobowiązuje dewelopera (lub innego przedsiębiorcę) do zwrotu opłaty rezerwacyjnej uiszczonej przez rezerwującego. Są to:
– nieuzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej przez rezerwującego;
– niewykonanie zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej przez dewelopera lub innego przedsiębiorcę;
– dokonanie przez dewelopera zmiany w prospekcie informacyjnym lub załącznikach bez poinformowania rezerwującego;
– nieusunięcie wad zgłoszonych do protokołu odbioru przed zawarciem umowy sprzedaży. Deweloper ma obowiązek dokonania zwrotu opłaty rezerwacyjnej w kwocie nominalnej albo dwukrotnie wyższej (w przypadku niewykonania zobowiązania umownego i w przypadku nieusunięcia wad zgłoszonych do protokołu odbioru przed zawarciem umowy sprzedaży). Należy także wskazać, że sposób zwrotu opłaty rezerwacyjnej na wypadek zajścia powyższych zdarzeń, powinien zostać wcześniej określony w treści umowy rezerwacyjnej np. poprzez wskazanie rachunku bankowego nabywcy.
Wprowadzone rozwiązania w dużej mierze wzmacniają pozycję nabywcy. Innowacyjnością jest uznanie na szczeblu ustawowym okoliczności nieuzyskania przez rezerwującego pozytywnej decyzji kredytowej jako zdarzenia powodującego obowiązek bezwzględnego zwrotu uiszczonej opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera. W dotychczasowej praktyce rynkowej odmowna decyzja w przedmiocie kredytu wiązała się bowiem najczęściej z utratą przez rezerwującego uiszczonej opłaty rezerwacyjnej. Często stosowanymi rozwiązaniami były zapisy warunkujące zwrot opłaty od odmowy udzielenia kredytu przez kilka instytucji finansowych albo od odmowy udzielenia kredytu za pośrednictwem doradców finansowych wskazanych przez dewelopera. Nie były to jednak rozwiązania zapewniające rzeczywistą ochronę rezerwujących.
W obecnym stanie rzeczy w przypadku gdy rezerwujący, w określonym czasie rezerwacji wystąpi do banku z wnioskiem o udzielenie kredytu na sfinansowanie przedmiotu umowy rezerwacyjnej i otrzyma odmowę jego udzielenia, z uwagi na negatywną ocenę zdolności kredytowej, to będzie on mógł wystąpić do dewelopera z żądaniem zwrotu uiszczonej opłaty rezerwacyjnej. Warto podkreślić, iż wystarczającym będzie przedstawienie decyzji odmownej z jednego, dowolnie wybranego przez rezerwującego, banku.
Zmiany w zakresie odbioru lokali i zgłaszania wad
Do bardzo istotnych i jednocześnie, jak wspomniano na wstępie, budzących spore emocji kwestii, należą przepisy regulujące procedurę odbioru mieszkań i zgłaszania wad.
Podczas odbioru lokalu lub domu jednorodzinnego sporządzany jest protokół, do którego nabywca może zgłosić dostrzeżone wady. Zgłoszenie takie tworzy po stronie dewelopera obowiązek ustosunkowania się do niego w postaci przekazania informacji w zakresie uznania wad albo złożenia oświadczenia o odmowie ich uznania wraz z podaniem przyczyn odmowy. Deweloper ma na to termin 14 dni od podpisania protokołu. W przypadku braku takiej informacji, ustawa wprowadza domniemanie, iż deweloper uznał zgłoszone wady, a tym samym powoduje to po jego stronie obowiązek ich usunięcia. Przepisy określają również 30 dniowy termin, od podpisania protokołu, na usunięcie uznanych przez dewelopera wad. Natomiast w przypadku opóźnień z jego strony i uchybieniu wyznaczonemu przez nabywcę terminowi napraw, nabywca uzyskuje uprawnienie do samodzielnego usunięcia wad
na koszt dewelopera.
Nową konstrukcją jest wprowadzenie do ustawy pojęcia „wady istotnej”. Tak jak wcześniej wskazano, ustawa nie wprowadza definicji tego terminu, nie konkretyzuje jakiego rodzaju usterki i napotkane przez nabywcę, dostrzeżone problemy przesądzać będą
o istotności wady.
W przypadku stwierdzenia przez nabywcę podczas odbioru, iż lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną oraz odmowy jej uznania w protokole przez dewelopera, po stronie nabywcy powstanie uprawnienie do odmowy dokonania odbioru.
W przypadku zaś uznania wady istotnej przez dewelopera w protokole, strony ustalą nowy termin odbioru, umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady. Co istotne, bezskuteczny upływ terminu usunięcia wad, kreuje po stronie nabywcy uprawnienie do odstąpienia od umowy. W sytuacji ustalonego powtórnie odbioru, nabywca może dokonać odmowy odbioru, jednak obliguje go to do przedstawienia opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeśli w opinii rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej, nabywca może odstąpić od umowy, zaś koszty sporządzenia opinii obciążą dewelopera. Natomiast gdy w opinii rzeczoznawca nie stwierdzi wady istotnej, koszty jej sporządzenia obciążą nabywcę. Warto zauważyć, iż przepisy nie przewidują drogi odwoławczej od niekorzystnej dla danej strony opinii.
4. Rekompensata dla nabywcy w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy
Czytaj więcejWarto zwrócić uwagę, iż przepisy nowej ustawy deweloperskiej wprowadzają dość oryginalne rozwiązanie w postaci należnej nabywcy rekompensaty, której ustawodawca nadał atrybut obligatoryjności, na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez dewelopera. Obowiązek wypłaty rekompensaty będącej świadczeniem o charakterze pieniężnym powstanie wówczas, gdy w umowie między stronami nie zostaną zastrzeżone kary umowne na rzecz nabywcy, jak również nie zostaną zastrzeżone odsetki na rzecz dewelopera. Trudności interpretacyjnych w praktyce stosowania nowych przepisów może nastręczać kwestia określenia wysokości dochodzonego świadczenia, jak również bardzo ogólnego sformułowania w postaci „niewykonania lub nienależytego wykonania umowy”.
Wysokość rekompensaty stanowi wysokość odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy. Brzmienie przepisu odwołuje się do wartości określonej w art. 481 § 2 Kodeksu cywilnego. Wysokość rekompensaty uzależniona jest w tym wypadku od wartości świadczenia nabywcy, a więc od ceny przedmiotu umowy deweloperskiej. Kolejnym elementem wpływającym na określenie wysokości rekompensaty jest czas zwłoki po stronie dewelopera w wykonaniu zobowiązania, za które ponosi odpowiedzialność. Zaznaczyć należy, iż granice zobowiązania dewelopera wyznaczają zarówno wybudowanie budynku, przedstawienie przedmiotu umowy do odbioru, jak i przeniesienie własności przedmiotu tej umowy na nabywcę. Uprawnienie nabywcy do wystąpienia z żądaniem rekompensaty powstawać będzie zatem po niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu któregokolwiek z wyżej opisanych obowiązków ciążących na deweloperze.
Warto zaznaczyć, iż w przypadku gdy nabywca zawarł z deweloperem więcej niż jedną umowę np. umowę dotyczącą lokalu mieszkalnego oraz umowę dotyczącą lokalu z przeznaczeniem na garażowanie pojazdu, po stronie nabywcy powstawać będzie prawo do wystąpienia z żądaniem rekompensaty, w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, odnośnie każdej z umów osobno.
W kwestii interpretacji zastosowanego w przepisach, dość ogólnego pojęcia „niewykonania lub nienależytego wykonania umowy”, stanowiącego przesłankę warunkującą powstanie roszczenia nabywcy w zakresie żądania rekompensaty, słuszny jest pogląd B. Glinieckiego[1], iż niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy w rozumieniu art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej polega na niedotrzymaniu przez dewelopera terminów wykonania przez niego obowiązków opisanych powyżej (tj. niewybudowanie budynku, nieprzedstawienie przedmiotu umowy do odbioru lub niezawarcie umowy przenoszącej własność). Podążając tą ścieżką wykładni, powstałe z winy dewelopera wady przedmiotu umowy, nie będą tworzyły po stronie nabywcy uprawnienia do wystąpienia z żądaniem rekompensaty z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.
[1] B. Glinieckie [w:] red. prof dr hab. K. Osajda, Ustawa deweloperska. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz (komentarz do art. 39)
Wprowadzone zmiany, zaledwie skrótowo, kreują po stronie deweloperów wiele obowiązków, których niespełnienie naraża ich na odpowiedzialność karną, a także sprzyjają wzrostowi kosztów realizacji inwestycji, co nie pozostanie bez wpływu na sytuację kupujących. Choć nowe regulacje mają przede wszystkim zwiększyć bezpieczeństwo nabywców, to nie są one pozbawione szeregu niejasności, które w ostatecznym rozrachunku mogą niekorzystnie odbijać się na interesach nabywców. Czas zweryfikuje, które z przyjętych rozwiązań przyniosą zamierzone rezultaty, a które skomplikują jedynie sytuację nabywców w nierównych relacjach z deweloperami.
